Vor dem Kauf oder Verkauf: Immobilienbewertung

Warum sollten sich Verkäufer oder auch Käufer eine Immobilienbewertung erstellen lassen?

Im Grunde liegen die Aspekte für eine Immobilienbewertung klar auf der Hand.

Ist der Preis zu hoch, finden Sie als Verkäufer keine Interessenten für Ihre Immobilie oder Sie als Kaufinteressent kaufen zu teuer. Ist der Preis zu niedrig, verschenken Sie als Verkäufer Geld. Die Frage ist also: Wie ermitteln Sie den Immobilienwert, um einen optimalen Preis zu erzielen?

Wenn Sie Ihre Immobilie vor nicht allzu langer Zeit gekauft haben, können Sie den Kaufpreis als ersten Anhaltspunkt nehmen. Falls der Erwerb oder sogar der Bau Ihrer Immobilie länger zurückliegt, können Sie eine vage Voreinschätzung über die Preise vergleichbarer Immobilien auf unterschiedlichen Immobilienportalen erhalten. Wichtig hierbei ist aber das der Suchradius nicht zu groß gewählt wird.
Befindet sich Ihre Immobilie z.B. auf dem Land und sie bekommen ähnliche Objekte angezeigt, die sich aber in der angrenzenden Stadt befinden, werden diese Immobilien durchaus um einiges Teurere sein. Neben der unmittelbaren Lage spielt nämlich auch die Infrastruktur eine große Rolle. Die genaue Ermittlung des Immobilienwertes hängt aber von weitaus mehr Faktoren ab.

was ist meine Immobilie wert

Wichtigste Kriterien zur Immobilienbewertung: die Lage, Alter und die Bauweise

Einen großen Einfluss auf die Immobilienbewertung für Ihre Immobilie in Fulda hat neben dem Alter auch die Bauweise und die Lage Ihrer Immobilie. Die Preise unterscheiden sich lokal enorm. Nehmen Sie Vergleiche daher immer nur mit Immobilien in der Nähe vor.

Auch der unmittelbare Standort spielt eine große Rolle bei der Bewertung. Ausblick, Geräuschkulisse und Lichtverhältnisse beeinflussen zum Beispiel den Wert einer Immobilie und damit maßgeblich den Preis.

Wenn Sie ein Baugrundstück bewerten möchten, liefern ihnen die Bodenrichtwerte einen Anhaltspunkt. Sie geben an, wie viel ein Quadratmeter Fläche in einer bestimmten Lage durchschnittlich kostet. Weil dabei aber konkrete Eigenschaften des Grundstücks nicht berücksichtigt werden, können sie daher stark vom eigentlichen Wert abweichen.

Weitere Kriterien zur Wertermittlung sind: Haustyp, Ausstattung und Bauqualität

Einfamilienhaus, Mehrparteienhaus, Reihenhaus, Villa, Fachwerkhaus oder anderes – bei der Immobilienbewertung spielt der Haustyp eine wesentliche Rolle. Auch Baupläne mit der Zahl und Aufteilung der Zimmer werden berücksichtigt.

Auf den Kaufpreis wirken sich außerdem die Bauqualität und der Zustand von Dach, Bad, Küche und Bodenbelägen aus. Eine besondere Ausstattung wie ein schön angelegter Garten, ein Swimmingpool oder ein Kamin beeinflussen ebenfalls die Preisermittlung positiv wie negativ. Ein Pool so schön er auch sei, verursacht kosten und Arbeit.

Wenn Sie den Substanzwert Ihrer Immobilie ganz genau berechnen lassen wollen, benötigen Sie ein Sachwertverfahren. Dabei wird der Wert Ihrer Immobilie anhand des Bodenrichtwertes und der reinen Herstellungskosten berechnet. Die aktuelle Situation am Immobilienmarkt wird allerdings nicht berücksichtigt. Daher lässt das Ergebnis des Verfahrens allein keine exakten Rückschlüsse auf den Marktwert (Verkehrswert) Ihrer Immobilie zu. Präziser ist ein Vergleichswertverfahren. Statt des Sachwertes der Immobilie steht hierbei die Frage im Mittelpunkt, welche Verkaufspreise Eigentümer ähnlicher Immobilien in Ihrer Gegend erzielt haben. Je mehr Immobiliendaten wir als Gutachter hierzu vergleichen können, desto besser

Ebenfalls wichtig und unverzichtbar: die Energieeffizienz

Der Besitz eines Energieausweises ist seit dem 1. Oktober 2008 Pflicht. Damit müssen Eigentümer, die Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen, den Energieausweis nicht nur bei der Einstellung des Inserats im Internet angeben, sondern gegebenenfalls auch bei Besichtigungsterminen zu Hand haben. Vorsicht: Sollten Eigentümer den Energieausweis beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie nicht vorlegen, kann das mit einem Bußgeld von 15.000 Euro bestraft werden. Dabei ist auch zu beachten, dass es zwei Arten von Energieausweisen gibt: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beide Ausweise sind für 10 Jahre gültig und können jedoch neu ausgestellt werden, falls Sanierungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen den Energiestatus einer Immobilie verändern.
Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, welches Immobilien energetisch bewertet, indem die Energieeffizienz der Immobilie berechnet wird. Da diese Berechnung auf standardisierten Berechnungsmethoden beruht, bietet der Energieausweis für Kauf – und Mietinteressenten die Möglichkeit, den Energieverbrauch von Immobilien zu vergleichen und die damit verbundenen Kosten zu kalkulieren. Für Eigenheimbesitzern hat der Energieausweis den Vorteil, den aktuellen Energiezustand Ihrer Immobilie einsehen zu können und gegebenenfalls Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, um die Energieeffizienz zu optimieren. 
Modernisierungsmaßnahmen, wie beispielsweise der Austausch von Heizungsanlagen oder die Dämmung von Außenwänden, sollten durchgeführt werden, falls energetische Mängel vorliegen, welche durch den roten Bereich der Farbskala gekennzeichnet sind.

 

Mietverträge als Kriterium bei der Immobilienbewertung

Vermietete Immobilien erzielen in der Regel etwas geringere Verkaufserlöse als unvermietete. Ganz wesentlich für die Immobilienbewertung von vermieteten Immobilien sind die Mietverträge. Darüber können sich Interessenten ein Bild machen, ob sich durch den Kauf eine Rendite erzielen lässt. Neben der Höhe der monatlichen Miete ist es wichtig, wie lange die Mieter schon im Haus oder in der Wohnung leben. In einem Ertragswertverfahren ermitteln wir für Sie, wie sehr sich die Vermietung der Immobilie lohnt. Wer eine Immobilie als Geldanlage kauft, für den ist der Ertragswert der Immobilie wichtiger als deren Sachwert.

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Nicht zu unterschätzen: der Grundbuchauszug und das Baulastverzeichnis

Der Grundbuchauszug enthält alle Grundbucheinträge zu Ihrer Immobilie. Wichtig für die Bewertung ist, dass außer Ihnen als Verkäufer niemand anderes Rechte an der Immobilie hat, wie z.B. ein Lebenslanges Wohnrecht, oder Nießbrauch. Als Eigentümer bekommen Sie den Auszug beim Grundbuchamt.

Das Baulastenverzeichnis ist in Deutschland ein in den meisten Bundesländern geführtes Verzeichnis der Baulasten, d. h. der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.

Baulasten betreffen zum Beispiel eine Zufahrts- oder eine Abstandsflächenbaulast für ein anderes Grundstück. Solche öffentlich-rechtlichen Belastungen können neben den sogenannten privatrechtlichen Belastungen, die in Abteilung 2 des Grundbuchs zu finden sind, bestehen. Baulasten sind jedoch vom Grundbuch völlig unabhängig und sind dort nicht eingetragen.

Auch wir können für Sie diese Dokumente organisieren.

Den Immobilienwert professionell ermitteln

Wir ermitteln gern den Wert ihrer Immobilie für Sie. Wir sind markterfahren und kennen die Preise in Fulda. Außerdem umgehen Sie so zwei Extreme:

Eigentümer sind einerseits emotional an ihre Immobilie gebunden. Dadurch schätzen sie den Preis ihrer Immobilie nicht selten zu hoch ein.
Andererseits stehen Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie manchmal unter Zeitdruck. Weil sie das Haus oder die Wohnung schnell verkaufen wollen oder müssen, setzen sie dann den Preis bei der Immobilienbewertung zu niedrig an.
Sie können sicher sein: Wir ermitteln für Sie den optimalen Preis.

pLANFABRIK-HARTMANN

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